Phân tích Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH: Tác động sống còn đến Phí thẩm định dự án và Kiểm toán chi phí xây dựng (2026)

Chủ đầu tư, Kỹ sư QS và các Kiểm toán viên xây dựng luôn đối mặt với một nỗi ám ảnh thường trực: thất thoát chi phí và rủi ro xuất toán do áp dụng sai quy định pháp lý. Đặc biệt, sự ra đời của Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH ngày 31/03/2026 về Luật Phí và lệ phí đã làm thay đổi toàn diện bức tranh quản lý tài chính dự án.

Nếu không cập nhật kịp thời, việc lập Tổng mức đầu tư hay Dự toán của dự án sẽ rơi vào tình trạng hụt ngân sách nghiêm trọng, kéo theo những hệ lụy pháp lý khó lường.

Hãy cùng đội ngũ chuyên gia tại kiemtoanxaydung.vn  phân tích chuyên sâu các điểm mới của hệ thống văn bản pháp luật xây dựng này. Từ đó, chúng tôi sẽ giúp bạn vạch ra chiến lược tối ưu hóa chi phí và bảo vệ an toàn hồ sơ thanh quyết toán cho mọi dự án.

1. Bối cảnh ra đời Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH và hành trình Cập nhật Luật Phí và lệ phí

Ngành xây dựng và bất động sản luôn chịu sự chi phối của một ma trận các văn bản quy phạm pháp luật đan xen. Từ năm 2015 đến nay, khung pháp lý về các khoản thu ngân sách đã trải qua vô số đợt tinh chỉnh để phù hợp với thực tiễn kinh tế thị trường.

Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH do Văn phòng Quốc hội ban hành chính là một cột mốc quan trọng nhằm “dọn dẹp” sự chồng chéo đó. Văn bản này đã hệ thống hóa toàn bộ Luật Phí và lệ phí số 97/2015/QH13 cùng các sửa đổi, bổ sung từ 19 đạo luật khác nhau tính đến năm 2026.

Sự hợp nhất này không đơn thuần là phép cộng cơ học của các văn bản. Nó phản ánh tư duy quản lý nhà nước mới, siết chặt kỷ luật tài chính và minh bạch hóa các khoản thu. Đối với người làm nghề, đây là kim chỉ nam bắt buộc phải nắm vững.

Trong số 19 đạo luật được tích hợp, có những luật mang tính bước ngoặt, định hình lại rổ “Chi phí khác” trong cơ cấu Tổng mức đầu tư, bao gồm:

• Luật Bảo vệ môi trường 2020: Thay đổi căn bản các loại phí liên quan đến đánh giá tác động và cấp phép môi trường.

• Luật Giá 2023: Tác động đến công tác quản lý và định giá, thẩm định giá tài sản.

• Luật Đường bộ 2024: Điều chỉnh các phí sử dụng kết cấu hạ tầng và phí lòng đường, hè phố.

• Luật Ngân sách nhà nước 2025: Siết chặt cơ chế thu nộp và sử dụng nguồn phí của các cơ quan nhà nước.

• Đặc biệt là Luật số 144/2025/QH15 sửa đổi, bổ sung Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn (hiệu lực từ 01/01/2026) định hình lại phí thẩm định quy hoạch.

Sự thay đổi đồng bộ này đòi hỏi các chuyên gia lập Dự toán phải có cái nhìn bao quát. Tại kiemtoanxaydung.vn, chúng tôi liên tục cập nhật các biến động này để hỗ trợ Chủ đầu tư lập ngân sách chuẩn xác nhất ngay từ giai đoạn tiền khả thi.

2. Phân loại các khoản Phí và Lệ phí xây dựng cốt lõi theo VBHN 92/VBHN-VPQH

Để tránh tình trạng “bơi” trong một rừng quy định, kỹ sư kinh tế xây dựng cần khoanh vùng chính xác các khoản mục chi phí. Dưới đây là danh sách đã được bóc tách chuyên sâu, ảnh hưởng trực tiếp đến chi phí quản lý dự án và tư vấn đầu tư xây dựng.

2.1. Nhóm Phí thẩm định dự án, thiết kế và dự toán

Đây là nhóm phí chiếm tỷ trọng đáng kể trong chi phí tư vấn và lệ phí pháp lý của một dự án. Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH đã quy định rõ thẩm quyền và danh mục thu của các cơ quan chuyên môn đối với nhóm này.

Cụ thể, các kỹ sư QS khi lập Tổng mức đầu tư không được phép bỏ sót các khoản Phí thẩm định sau:

• Phí thẩm định chấp thuận đầu tư đối với các dự án đầu tư phát triển đô thị.

• Phí thẩm định nhiệm vụ quy hoạch, quy hoạch đô thị và nông thôn.

• Phí thẩm định dự án đầu tư xây dựng.

• Phí thẩm định thiết kế cơ sở và Phí thẩm định thiết kế kỹ thuật.

• Phí thẩm định Dự toán xây dựng công trình.

Mỗi loại Phí thẩm định trên sẽ có một Thông tư riêng của Bộ Tài chính hướng dẫn về tỷ lệ % trích nộp dựa trên giá trị xây dựng. Việc bám sát các biểu mức này là nhiệm vụ tiên quyết để bảo vệ ngân sách dự án.

2.2. Nhóm Phí tài nguyên, môi trường và an toàn PCCC

Ngày nay, yếu tố môi trường và an toàn phòng chống cháy nổ (PCCC) được đặt lên hàng đầu. Các thủ tục pháp lý liên quan đến hai lĩnh vực này cực kỳ phức tạp và đi kèm với nhiều khoản thu bắt buộc.

Đối với lĩnh vực tài nguyên và môi trường, các khoản phí cần đặc biệt lưu tâm bao gồm:

• Phí thẩm định báo cáo đánh giá tác động môi trường (ĐTM).

• Phí thẩm định cấp, cấp lại, điều chỉnh giấy phép môi trường.

• Phí bảo vệ môi trường đối với nước thải, khí thải và hoạt động khai thác khoáng sản (vật liệu xây dựng).

• Phí khai thác, sử dụng tài liệu đất đai và Phí thẩm định hồ sơ cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ).

Bên cạnh đó, nhóm an ninh trật tự và an toàn quốc phòng cũng ấn định các khoản thu liên quan mật thiết đến công trình xây dựng:

• Phí thẩm định phê duyệt thiết kế phòng cháy và chữa cháy.

• Phí kiểm định phương tiện phòng cháy và chữa cháy trước khi đưa vào lắp đặt tại công trình.

2.3. Các loại Lệ phí cấp phép xây dựng 2026 và giấy phép liên quan

Khác với phí mang tính chất bù đắp một phần chi phí cung cấp dịch vụ, lệ phí là khoản thu gắn với việc cơ quan nhà nước cung cấp dịch vụ công phục vụ quản lý nhà nước. Trong ngành xây dựng, lệ phí tuy giá trị không quá lớn nhưng là “giấy thông hành” để dự án được khởi công.

Các loại lệ phí cốt lõi cần hoạch định trong Tổng mức đầu tư bao gồm:

• Lệ phí trước bạ (áp dụng cho đất đai, nhà xưởng, máy móc thiết bị nhập khẩu).

• Lệ phí cấp giấy phép xây dựng. Khoản này thường do Hội đồng nhân dân cấp tỉnh quyết định mức thu cụ thể.

• Lệ phí cấp giấy phép quy hoạch.

• Lệ phí cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà, tài sản gắn liền với đất.

Ngoài ra, đối với các nhà thầu và đơn vị tư vấn, chi phí vận hành doanh nghiệp cũng bị ảnh hưởng bởi:

• Lệ phí cấp chứng nhận năng lực hoạt động xây dựng cho tổ chức.

• Lệ phí cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng cho cá nhân (kỹ sư QS, giám sát, kiến trúc sư).

3. Tác động của Luật Phí và lệ phí 2026 đến Tổng mức đầu tư và Kiểm toán chi phí đầu tư

Hệ thống pháp luật thay đổi không chỉ nằm trên giấy, nó tác động trực tiếp đến dòng tiền thực tế của doanh nghiệp. Dưới góc nhìn chuyên môn của kiemtoanxaydung.vn, những thay đổi từ năm 2026 mang lại 3 hệ quả rõ rệt nhất.

3.1. Đối với công tác lập Tổng mức đầu tư và Dự toán xây dựng

Tổng mức đầu tư là “chiếc trần” tài chính của mọi dự án. Rổ “Chi phí khác” thường là nơi chứa các khoản phí, lệ phí pháp lý. Nếu làm không khéo, đây sẽ là lỗ hổng gây chảy máu ngân sách.

Với việc cập nhật Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024 (sửa đổi 2025) và Luật Bảo vệ môi trường 2020, cấu trúc chi phí xin phép quy hoạch và môi trường đã biến động mạnh. Kỹ sư lập giá phải cập nhật ngay các biểu mức thu mới nhất tương ứng do Bộ Tài chính ban hành để áp dụng vào file Dự toán.

Việc áp sai tỷ lệ, hoặc tệ hơn là áp thiếu các đầu mục như phí thẩm định cấp giấy phép môi trường mới sẽ dẫn đến hụt Tổng mức đầu tư. Khi dự án đã được phê duyệt ngân sách, việc xin bổ sung vốn do lỗi “quên tính phí” là cực kỳ gian nan, thậm chí bất khả thi đối với các dự án sử dụng vốn nhà nước.

3.2. Rủi ro xuất toán trong công tác Kiểm toán chi phí đầu tư

Hoạt động kiểm toán chi phí đầu tư đòi hỏi tính tuân thủ pháp luật một cách tuyệt đối. Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH chính là bộ lọc tiêu chuẩn để các kiểm toán viên soi chiếu hồ sơ thanh quyết toán.

Luật pháp quy định rất nghiêm ngặt: Tuyệt đối cấm các cơ quan, đơn vị, tổ chức tự ý đặt ra và thu các loại phí, lệ phí ngoài danh mục. Trong quá trình kiểm toán dự án, bất kỳ khoản chi nào của nhà thầu hay Chủ đầu tư dưới danh nghĩa “phí” nhưng không nằm trong danh mục chuẩn sẽ bị cảnh báo ngay lập tức.

Ví dụ, các khoản lệ phí “luật bất thành văn”, phí “ủng hộ” tại địa phương dù có hóa đơn nội bộ cũng không được công nhận. Việc thu vượt mức quy định, thu sai đối tượng, hoặc chứng từ không hợp lệ sẽ bị đoàn kiểm toán bóc tách và xuất toán không thương tiếc, gây thiệt hại trực tiếp cho lợi nhuận của doanh nghiệp.

3.3. Siết chặt kỷ luật ngân sách đối với Chủ đầu tư nhà nước

Một điểm mới vô cùng quan trọng đối với các Ban quản lý dự án (QLDA) nhà nước là sự giao thoa với Luật Ngân sách Nhà nước số 89/2025/QH15. Theo quy định mới, cơ chế cho phép cơ quan nhà nước được khấu trừ phí để khoán chi phí hoạt động đã chính thức bị bãi bỏ.

Đồng nghĩa với việc từ năm 2026, các cơ quan thẩm định như Sở Xây dựng, Sở Tài nguyên và Môi trường phải nộp 100% số phí thu được vào Ngân sách Nhà nước. Điều này siết chặt kỷ luật tài chính và loại bỏ hoàn toàn sự linh hoạt trong khâu cấp chứng từ.

Mọi biên lai, chứng từ nộp Phí thẩm định phải tuân thủ tuyệt đối quy chuẩn điện tử của Kho bạc Nhà nước. Nếu Chủ đầu tư hoặc Ban QLDA sơ suất nhận về các loại chứng từ sai quy cách, việc giải ngân và quyết toán với Kho bạc sẽ bị ách tắc hoàn toàn.

4. 03 Lưu ý “sống còn” cho Chủ đầu tư và QS khi áp dụng Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH

Để chủ động phòng ngừa rủi ro tài chính và pháp lý trong giai đoạn chuyển giao này, kiemtoanxaydung.vn khuyến nghị các Chủ đầu tư và nhà thầu tư vấn cần khắc cốt ghi tâm 3 lưu ý sau:

• Lưu ý 1: Chuẩn hóa toàn bộ hệ thống chứng từ thanh toán phí. Không bao giờ chấp nhận các loại biên lai viết tay sơ sài, phiếu thu nội bộ của cơ quan tiếp nhận hồ sơ. Người nộp phí có quyền và trách nhiệm yêu cầu cấp chứng từ hợp pháp. Hồ sơ thanh quyết toán chi phí tư vấn, quản lý dự án bắt buộc phải đính kèm biên lai điện tử/biên lai chuẩn của cơ quan thuế hoặc kho bạc cho mọi khoản Phí thẩm định (như thẩm định thiết kế cơ sở, Dự toán, PCCC). Thiếu chứng từ chuẩn, tiền sẽ không được giải ngân.

• Lưu ý 2: Theo dõi sát sao các Nghị quyết của Hội đồng nhân dân (HĐND) cấp tỉnh. Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH phân cấp mạnh mẽ thẩm quyền định mức thu cho địa phương. Rất nhiều loại phí “nặng đô” như phí thẩm định hồ sơ cấp sổ đỏ, phí thẩm định ĐTM (do cơ quan địa phương thực hiện), hay lệ phí cấp phép lòng đường, hè phố đều do HĐND cấp tỉnh ban hành mức giá. Kỹ sư QS không thể áp dụng cứng nhắc một con số chung cho các dự án trải dài ở nhiều tỉnh thành khác nhau. Phải tìm và áp dụng đúng Nghị quyết của tỉnh nơi đặt dự án.

• Lưu ý 3: Rà soát lại rủi ro trong các điều khoản hợp đồng tư vấn trọn gói. Trong các Hợp đồng Tư vấn Quản lý Dự án hoặc Tư vấn Thiết kế dạng trọn gói, Chủ đầu tư cần quy định rõ ràng bằng văn bản: Nhà thầu tư vấn có chịu trách nhiệm nộp các khoản Phí thẩm định hay không, và giá trị hợp đồng đã bao gồm các loại phí này chưa. Nếu không làm rõ, khi mức phí biến động tăng theo quy định mới, hoặc xuất hiện thêm danh mục phí mới từ năm 2026, hai bên sẽ rất dễ rơi vào tranh chấp, dẫn đến đội chi phí và chậm trễ tiến độ.

5. Kết luận: Chủ động cập nhật pháp lý để quản trị rủi ro dự án

Sự ra đời của Văn bản hợp nhất 92/VBHN-VPQH ngày 31/03/2026 là một bước tiến tất yếu nhằm minh bạch hóa các khoản thu ngân sách. Đối với những người làm nghề xây dựng, từ Chủ đầu tư, Ban QLDA cho đến Kỹ sư QS và Kiểm toán viên, việc nắm vững luật chơi là yếu tố quyết định sự thành bại về mặt tài chính của công trình.

Việc hiểu đúng, áp dụng đủ các loại Phí và Lệ phí không chỉ giúp quá trình lập Tổng mức đầu tư và Dự toán trở nên chuẩn xác, mà còn là chiếc khiên vững chắc bảo vệ hồ sơ dự án vượt qua mọi vòng thanh kiểm tra khắt khe nhất.

Đừng để những rủi ro pháp lý làm bào mòn lợi nhuận và uy tín doanh nghiệp của bạn. Nếu bạn đang gặp vướng mắc trong khâu lập Dự toán, bóc tách chi phí hay cần rà soát hồ sơ kiểm toán theo các quy định mới nhất, hãy thường xuyên truy cập và theo dõi các chuyên đề pháp lý chuyên sâu trên kiemtoanxaydung.vn. Đội ngũ chuyên gia của chúng tôi luôn sẵn sàng đồng hành, mang đến những giải pháp tài chính minh bạch, tối ưu và an toàn tuyệt đối cho dự án của bạn!