Đừng “phân tâm” vì Luật Xây dựng 2025: tập trung giải ngân, chỉ cần lưu ý 03 điểm mới Luật Xây dựng 2025 có hiệu lực từ ngày 01/01/2026

1. Quy định mới về Miễn giấy phép xây dựng và Thông báo khởi công (Khoản 2, Khoản 3 Điều 43)

• Nhóm công trình đặc thù và công cộng:

• • Công trình bí mật nhà nước; công trình khẩn cấp, cấp bách; công trình thuộc dự án đầu tư công đặc biệt; công trình xây dựng tạm; công trình trên đất quốc phòng, an ninh.
  • Công trình thuộc dự án đầu tư công được Thủ tướng Chính phủ, người đứng đầu cơ quan trung ương, hoặc Chủ tịch UBND các cấp quyết định đầu tư.
  • Công trình xây dựng theo tuyến qua 02 đơn vị hành chính cấp tỉnh trở lên hoặc ngoài khu vực phát triển đô thị phù hợp quy hoạch/phương án tuyến.
  • Công trình trên biển (dự án ngoài khơi), công trình hàng không, công trình quảng cáo (không thuộc diện phải cấp phép theo luật quảng cáo), hạ tầng viễn thông thụ động.

• Nhóm công trình dự án và nhà ở riêng lẻ (Lưu ý sự thay đổi quan trọng):

• • Công trình trong dự án (bao gồm nhà ở): Được miễn giấy phép nếu thuộc dự án đầu tư xây dựng đã được cơ quan chuyên môn về xây dựng thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi (thiết kế cơ sở) và đã được phê duyệt theo quy định.

• • Công trình nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân (ngoài dự án): Được miễn giấy phép nếu là công trình cấp IV, nhà ở riêng lẻ có quy mô dưới 07 tầng, tổng diện tích sàn dưới 500 m2 và KHÔNG THUỘC các khu vực: khu chức năng, khu vực phát triển đô thị trong quy hoạch chung thành phố/đô thị/khu kinh tế; khu vực đã có quy chế quản lý kiến trúc.

• Nhóm sửa chữa, cải tạo: Công trình sửa chữa, cải tạo bên trong hoặc mặt ngoài (không tiếp giáp đường đô thị có yêu cầu quản lý kiến trúc) mà không làm thay đổi công năng, kết cấu chịu lực, an toàn PCCC và môi trường.

• Nghĩa vụ thông báo khởi công: Trước khi khởi công, chủ đầu tư các công trình được miễn giấy phép nêu trên phải gửi thông báo khởi công kèm hồ sơ thiết kế đến cơ quan quản lý nhà nước về xây dựng tại địa phương.

2. Cơ chế đặc thù cho Dự án đầu tư công đặc biệt (Điều 71)

• Quy trình rút gọn: Người quyết định đầu tư, chủ đầu tư được quyết định áp dụng trình tự, thủ tục rút gọn.
• Linh hoạt trong thiết kế: Người quyết định đầu tư được quyết định sử dụng thiết kế cơ sở, thiết kế FEED hoặc thiết kế kỹ thuật ngay trong Báo cáo nghiên cứu khả thi để thẩm định và phê duyệt.
• Vừa thiết kế vừa thi công: Thiết kế xây dựng được phép lập cho toàn bộ hoặc từng hạng mục/giai đoạn; được lập, thẩm định và phê duyệt song song với quá trình thi công xây dựng (cuốn chiếu).

3. Quy định chuyển tiếp, xử lý dự án giai đoạn giao thời (Khoản 3, 4, 5 Điều 95)

• Công trình miễn phép theo luật cũ: Công trình thuộc diện miễn giấy phép theo Luật Xây dựng 2014 và đủ điều kiện khởi công trước ngày 01/01/2026 thì được tiếp tục miễn giấy phép xây dựng để thi công.

• Công trình đã thẩm định thiết kế: Công trình đã được cơ quan chuyên môn thông báo kết quả thẩm định thiết kế triển khai sau thiết kế cơ sở đủ điều kiện phê duyệt (theo Luật cũ) thì được miễn giấy phép xây dựng.

• Công trình đã có giấy phép: Công trình thuộc dự án đã được cấp giấy phép xây dựng trước ngày 01/01/2026, nếu sau đó có điều chỉnh Báo cáo nghiên cứu khả thi và được cơ quan chuyên môn thẩm định, phê duyệt thì không phải điều chỉnh giấy phép xây dựng (được chuyển sang diện miễn phép theo quy định mới)